В этом году малоэтажка в крае растет с хорошим темпом, в некоторые периоды демонстрируя полуторакратное превышение к 2011-му. Но все ли так хорошо?
Пока ИЖС - единственный сектор строительной отрасли региона, показывающий вполне приличные результаты. Более того, по темпам прироста в процентном выражении Красноярье среди федеральных лидеров. О причинах этого мы уже не раз писали ("Сектор прорыва", Љ 426, "Первый квартал: на бреющем полете", Љ 430, и т.д.). К сказанному прежде можно добавить разве что "эффект низкой базы", с которой край стартовал в прошлом году. Когда числился среди российских аутсайдеров и по процентам роста, и по доле малоэтажки в общем объеме ввода. Можно ли считать, что сейчас положение выправилось?Положительный ответ на этот вопрос допустим. Но лишь при условии игнорирования качества нашего регионального роста.
Сколько в Лэнд крузере жигулей
Если относится формально, автомобилем является как импортный джип, так изделие российского автопрома. Но кто в этой ситуации считает в штуках, уравнивая в правах эти четырехколесные изделия? Реальная стоимость "японца" на порядок выше, чем у нашей "шестерки". Так же надо относится, сравнивая красноярскую малоэтажку с той, что возводится в других субъектах Федерации. К примеру, на Белгородчине, как признали участники прошедшего в рамках строительной ярмарки круглого стола, из общего объема ввода жилья на деревянное домостроение приходится всего лишь порядка одной сотой. Все остальное - это стопроцентно инфраструктурно и социально обеспеченные, полностью благоустроенные каменные и кирпичные, монолитные и каркасные поселки. У нас же диаметрально обратная ситуация. Из совокупных объемов краевого ИЖС на столицу региона приходится только десятая часть ввода по "квадратуре". И менее семнадцатой, если считать в штуках. По первому кварталу это всего 36 домов из 622. Средняя площадь возводимого в Красноярске личного жилья составляет 200 кв. метров, что вполне позволяет относить его к сопоставимому с Белгородским сегменту комфортности. Но поселков класса "Новолэнд", где предусмотрено полное инженерно-социальное обеспечение и качественные, европейского класса, коттеджи, у нас единицы. А вот средняя площадь семидесяти домов, введенных, к примеру, в Минусинске, уже в два раза ниже - около ста метров. И чем дальше в глубинку, тем ситуация печальнее. В целом, порядка 70% малоэтажных домов, построенных в этом году в крае, имеют площадь менее 80 метров. Как правило, это деревянные (чаще брусовые) строения. Не газифицированные, без водопровода, канализации и так далее. То есть сделанные по технологиям первой половины 20 века. Или даже 19-го, если пользоваться европейскими мерками. Причем о качестве архитектурно-проектных решений здесь говорить вообще не приходится. "Инвесторы", простой народ из провинции, просто не поймут, о чем речь.
- Законодатель ведь в этом вопросе все отдал на откуп застройщику Сосед смотрит на соседа и делает так же, - фиксирует ситуацию главный архитектор Канска Евгений Фролов, - ведь как правило, муниципалии - это глубоко депрессивные территории с практически полным отсутствием транспортно-инженерной инфраструктуры. И очень низним уровнем достатка. Наш житель не в силах заплатить 25 тыс. руб за кв. метр жилья. Для него существует единственный путь: выпросить земельный участок и самому из доступного материала строить на нем то, что привычно или получится. И это 90% объемов ввода почти во всех районах и небольших городах края.
- Потому в крае устойчиво растет доля неблагоустроенного, не обеспеченного инженерной и социальной инфраструктурой жилья, - диагностирует создавшееся положение заслуженный архитектор России, академик МАРЭ Владимир Шадрин.
Все это скорее свидетельствует о деградации в данном секторе, нежели чем о развитии. Вспоминается так называемый "Великий скачок" в КНР, когда по указу "кормчего", для увеличения выплавки железа примитивные домны возводили чуть ли не в каждом дворе. Китай, безусловно, в конце-концов все же стал великой экономической державой. Но все же за счет несколько иных подходов.
Бесспорно, фиксируемый у нас в этом году рост малоэтажки позволяет чиновникам посылать в Москву победные реляции и достойно выглядить в различных отчетах. Но для тех, кто понимает суть событий, все это похоже на любимое занятие мелких торговых мошенников. Разбавление меда сахаром, пива водой, муки гипсом и так далее. В порядке развития темы, готов подсказать властям еще один резерв улучшения статистики ИЖС. Давайте засчитывать в неё дачные домики. И тогда нас вообще никто не догонит.
Врезка
"В крае практически нет тех, кто бы занимался глубокой переработкой древесины. У нас либо рубленый дом. Либо брус. Все" (Владимир Афанасьев)
Они и не хотят
Такое парадоксальное свидетельство об отношении высших региональных чиновников к малоэтажке выдали на уже упоминавшемся круглом столе сразу несколько персон, вполне осведомленных в этих вопросах.
- Этот сектор у нас развивается не благодаря поддержке органов власти, а вопреки, - заявил председатель СППКК Михаил Васильев, - потому что руководители города и края не являются убежденными сторонниками малоэтажного строительства. Что прежнему губернатору, что нынешнему не за это "медали дают..."
- Такого хаоса, как с ИЖС в Красноярском крае, нет ни в одном субьекте федерации. Сколько региональная власть не создает структур, ни одна не работает, - возмущен президент союза участников малоэтажного и коттеджного строительства Красноярского края Дмитрий Шендеров, - Потому что в руководстве нет ответственных лиц, имеющих достаточные полномочия! Отличие от других регионов - там все делается. А у нас только разговоры. Четыре года мы обсуждаем проект доступного комфортного жилья. В Оренбурге за два месяца принято решение! Уже построено более 350 коттеджей. После посещения нашей делегацией Белгородской области за два года не проведено ни одного крупного совещания под председательством губернатора или главы правительства...
- Но ведь альтернативы многоквартирному строительству на сегодняшний день, по сути, не существует! - возразил, видимо, транслируя позицию краевой власти, директор ТГИ "Красноярскгражданпроект" Олег Животов, - Поскольку бюджетные затраты на квадратный метр несопоставимы. По существующему законодательству расходы на обеспечение магистральными сетями должны нести органы госвласти. Муниципалитеты, а если у них нет денег - субьекты федерации. Но на один гектар освоения участка многоэтажка дает нам в среднем от десяти и выше тысяч кв. метров, а малоэтажка - максимум полторы тыс. кв.м...
То есть объем затрат одинаков. А результат - нет. Если на каждый рубль вложенных в инфраструктуру средств многоквартирные дома по метражу дают отдачу в 7-10 больше, чем ИЖС, то позиция властей понятна. Пока спрос не удовлетворен, они пытаются решать задачи жилищного строительства за счет наиболее оптимального расходования имеющихся в достаточно скромном объеме средств. И за это их упрекать сложно.
Претензии выдвигаются по иному поводу.
- Существуют программы, позволяющие субсидировать за счет государства до 100% стоимости жилья. Проблема в том, что региональная власть не умеет работать с такими программами, - убежден Дмитрий Шендеров, - тот же Оренбург под свой проект получил от центра около 2 миллиардов рублей. В Кемерово рассказали - звонят вечером Тулееву из Москвы. Мол, приезжай, решим вопрос по 700 миллионам на дороги. Он быстро собрался, чуть ли не на частном самолете в ночь улетел. Привез 1,5 миллиарда....
Получается, наши власти с федеральными чиновниками в решении подобных вопросов общего языка не имеют. Наладить сотрудничество не могут. А уступить свои места тем, кто способен решить эти проблемы, не хотят.
Врезки
"Государство обязано обеспечить площадку с необходимой инфраструктурой. Обеспечивайте и делайте! Власть здесь очень сильно не дорабататывает" (Михаил Васильев)
"Я три года подписываю документы в районной администрации. И мне три года рассказывают, что кто-то уехал-заболел, или сменился руководитель, и так далее... В конце-концов, скажите цену вопроса и срок изготовления документов, и мы заплатим!" (Дмитрий Шендеров)
Куда крестьянину податься?
Есть общий принцип - не можешь помочь, то хотя бы не мешай. Административными барьерами, финансовыми поборами, препонами в получении земли и так далее. Широко известный факт: единственная отрасль, которая в России развивается темпами выше мировых - это интернет, в который государство пока никаким боком не лезет.
Эпизодический всплеск ИЖС в начале 2012-го многие связывают как раз с некоторым облегчением таких нагрузок на частных инвесторов. Но этого все же недостаточно. Не менее значимая, чем неумение наладить сотрудничество с Москвой, претензия к властям в том, что они мало что из возможного на местном уровне делают для облегчения жизни застройщиков.
К примеру, в последнее время многие чиновники завляли, что в городе земельных участков для застройки практически не осталось. В то же самое время огромные площади заняты брошенными предприятиями, которые уже не востановить. Покрыты пустырями или ветхими хибарами. Имеют пусть сложные, но все же возможные к освоению рельефы. Есть и другие пути решения проблемы.
- Говорят: границы города исчерпаны. Границы установили люди, и я знаю фамилии этих людей! - со знанием дела заявляет Михаил Васильев, - Поверьте, поменять границы города легче и быстрее, чем получить разрешение на строительство дома.
Конечно, частниками раскуплены обширные территории и вокруг Красноярска, причем уже более чем на десяток километров. И этот процесс активно продолжается. Так, по последним данным краевого Росреесра, в 2012-ом заявок на регистрацию земельных участков в ведомство поступило на 14% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Причем по юридическим лицам темпы роста трехкратно более высокие - 42%. Кто может сказать: эти вложения делаются с целью развития или исключительно для возможной перепродажи в будущем, что, по сути, означает их вывод из оборота?
- Земли в округе немеряно, - подсказывает вариант решения вопроса Дмитрий Шендеров, - Вопрос: в чьих она руках? Надо изымать, если не используется. Издайте закон края. Если в течение нескольких лет земельный участок не развивается - он возвращается обратно.
- Стоимость земли можно удешевить системным решением на уровне законодательной и исполнительной властей, - согласен с этим заключением заместитель директора ИСИ СФУ Владимир Афанасьев.
Этот вопрос является ключевым. Если у частного застройщика будет хороший участок в 15-20 соток, то он неминуемо будет развиваться. Засаживаться ранетками и вишней, облепихой и смородиной. Распланировываться под огород, баньку, теплицы. Времянку очень быстро заменит рубленый, брусовый или каркасный домик. Рядом с ним, по мере возможностей, начнет возводится более фундаментальное жилье. От власти нужна помощь разве что с дорогами и электричеством. Все остальные вопросы решаемы в частном порядке.
- Мировой опыт показывает - не стоит тянуть все сети из одной точки. Надо смотреть альтернативные варианты. К примеру, артезианские скважины. Отдать на собственное усмотрение владельцам домов и обеспечение теплом, - уверен Владимир Афанасьев, - увеличение степени автономности - закономерный путь. А в наших условиях - тем более.
- У людей не будет никаких проблем с приобретением каких угодно стройматериалов или комплектующих. Хоть мелким оптом, хоть в розницу, - считает директор ООО "Стройбыт" Зинур Мансуров, - от гравия и песка до сантехники, котлов, насосов и так далее. Причем с доставкой до места, если надо, установкой. обучением и так далее.
Вопрос о земле был главным сто лет назад. Неспособность власти его решить и привела огромную, тогда еще на 90% крестьянскую Россию к революции. Этот же вопрос является основным и сейчас. Как для многоквартирного, так и для малоэтажного строительства. Решат его власти - ИЖС в крае продолжит развитие. Пусть и такое, каким оно сложилось на этот момент. В основном несовременным, "брусово-рубленным" и так далее. Но все это привязывает людей к их малой Родине и благоустраивает её, создает мотивации к труду, формирует спрос на продукцию стройиндустрии и тому подобные позитивные моменты. И так, мало-помалу, глядишь, и выберемся на траекторию развития не только количественную, но и качественную. Всегда лучше хоть понемногу, но двигаться. Чем стоять на месте...
Анекдот-посткриптум
"Если ты не можешь жить, как тебе нравится, пускай тебе нравится, как ты живешь"