Мы - агентство недвижимости EKOCENTRS - рады приветствовать вас, как участников рынка недвижимости Латвии.
Если вы - опытный участник рынка, то наши советы вам, пожалуй, ни к чему.
Но по статистике наши клиенты приобретают новое жилье в среднем раз в девять лет. Даже если это - не первое ваше жилье, вряд ли можно считать достаточным опытом то, что случилось много лет назад.
Мы же работаем с 1998 года, помогли более чем семи тысячам клиентов и уже наизусть знаем трудности, с которыми сталкивается большинство покупателей.
1. Что самое главное при выборе жилья?
1.1. Решающий фактор - место!
Рижане-старожилы помнят, что когда-то в районе ул. Миера после 16 часов пахло шоколадом. Это было частью технологического процесса на расположенной там фабрике "Laima". Что-то такое делали на этой фабрике, отчего вся округа внезапно благоухала этим ароматом. И никто не возражал.
А если рядом рыбоперерабатывающее предприятие? Или нефтеперерабатывающее? Или, допустим, угольный терминал, с которого, едва подует ветер, летит в окна черная пыль? Как тогда? Это - место. Это то, что расположено рядом и что изменить невозможно.
К месту будет также относиться его репутация.
Если район считается "неблагополучным", то цена на квартиру такой же планировки здесь будет ниже.
Но вы будете каждый день "платить" нервами: страх поздно возвращаться, страх, если задерживается кто-то из членов семьи, необходимость провожать ребенка в школу и встречать из нее - все это определяется местом.
Место определяет цену недвижимости.
1.2. Инфраструктура.
Слово "инфраструктура" происходит от латинских infra - "ниже", "под" и structura - "строение", "расположение". Словари определяют это понятие как совокупность систем и служб, необходимых для обеспечения повседневной жизни населения. Это:
• дороги, наличие общественного транспорта, а также - наличие стоянок;
• коммуникации - водопровод и канализация, линии электропередач, газоснабжение, словом все, что мы привыкли обозначать словом "удобства";
• учреждения общественного характера: школы, детские сады, магазины, поликлиники, спортивные сооружения, парки, словом, то, что делает повседневную жизнь удобней и легче.
Хорошая инфраструктура - возможность легче продать жилье, если изменятся ваши жизненные обстоятельства.
1.3. Удобство для жизни.
Жить в удобном доме или квартире - чрезвычайно важно.
Скажем, хрущевки все-таки не очень отвечают современным требованиям к качеству жизни: маленькие кухни, микроскопические прихожие, один крохотный туалет и ванная, куда сложно поставить стиральную машину - одна крайность.
Другая - гигантизм, которым страдают некоторые застройщики. Невозможно понять, чем руководствуются люди, создавая для одной семьи частный дом площадью 300-500 кв.м. Подобный размах - это не только расточительство при строительстве, расходы на стройматериалы и работу, но и дальнейшие расходы на содержание постройки, ведь любое здание необходимо зимой обогревать так, чтобы температура внутри была не менее 16 градусов. В противном случае дом начинает разрушаться. Да и налоговое бремя тоже не уменьшается.
А если учесть, что дети, вырастая, обычно стремятся жить отдельно от родителей, то супруги, оставшись вдвоем, попросту устанут искать друг друга в этих хоромах. Или, как показывает практика, они переселяются в одну-две комнаты, а остальная часть дома становится обузой.
Выбирайте жилье с учетом удобства проживания.
1.4. Затраты на содержание.
Сюда относятся:
коммунальные платежи,
аренда земли, если здание расположено на хозяйской земле,
налог на недвижимость,
затраты на поддержание строения (текущие и капитальные ремонты).
Взвесьте ваши будущие затраты.
1.5. Отделка.
Конечно, ремонт преображает недвижимость, и она кажется в разы привлекательной.
Однако надо знать, что красивая отделка порой может скрывать множество дефектов.
Что в отделке является неоспоримым плюсом? Это:
• современные окна,
• капитальные входные двери с хорошим замком,
• новые радиаторы,
• новая сантехника.
Это то, что сразу бросается в глаза.
Но вы не можете догадаться, не скрывается ли под обшитой регипсом стеной грибок. И вы не узнаете, есть ли там вообще утеплитель, если только на улице не лютый мороз. И в каком состоянии находятся трубы водоснабжения и канализации, вы тоже можете не увидеть за блестящей плиткой.
Поэтому ремонт не всегда благо.
Квалифицированный оценщик либо пригласит строительного эксперта, либо сам просверлит стену, чтобы взять пробу и выяснить, а как на самом деле обстоят дела с данной конкретной недвижимостью.
Поэтому если вы чувствуете, что у вас возникают сомнения в том, что ремонт в предлагаемой недвижимости скрывает дефекты, пригласите специалиста.
2. В чем важность переговоров?
При всем желании продавца продать, а покупателя - купить недвижимость сделка может сорваться из-за неумения вести переговоры.
Это не пустые слова. Слишком часто нас приглашают спасти сделку, зашедшую из-за этого в тупик.
В чем причина?
Во-первых, в незнании. А чего человек не знает, того он боится.
Вот простой пример часто встречающейся ситуации, когда сделка находится под угрозой срыва.
Продавец говорит, что его недвижимость заложена и ему нужно получить согласие банка на продажу. Абсолютно нормальная вещь. Но покупатель слышит совсем другое. Ему, неискушенному в сделках, ясно слышится: "Банк не дает разрешения на продажу"!
Человеческий разум устроен так, что все непонятное его пугает, а банк и какое-то разрешение, конечно же, являются непонятными, и потому - крайне пугающими. А если к этому добавить тот факт, что и сам продавец, не будучи специалистом, не способен внятно изложить требования банка, то непонимание возникает тут же.
Или вот пример разной культуры общения.
Покупатель искренне считает, что его долг и святая обязанность - торговаться. А продавец, как часто бывает с людьми старой закалки, никакого смысла в торгах не видит. Сказал, значит - сказал. О чем еще говорить?
Понимать других людей - это искусство, причем одно из самых сложных и востребованных.
Вам жизненно важно уметь общаться.
Иначе - позовите на помощь профессионального переговорщика.
3. Внимание, проверка документов!
Ошибки.
Да, чаще всего случаются ошибки в документах. Никто их нарочно не делает, но по случайности или по незнанию они встречаются чаще, чем хотелось бы.
Вот, например, паспорт. Не счесть случаев, когда к сделке подходят люди с просроченным паспортом. Казалось бы, основной документ, удостоверяющий личность, неплохо бы проверить, до какой даты он действует. Однако очень часто люди забывают, что паспорт в ЛР выдается на срок в пять лет, которые проходят очень быстро.
Но это из разряда курьезов.
А вот что - не курьез, так это ошибки в документах на право собственности. Это могут быть банальные опечатки, допущенные во время приватизации, или когда нынешний продавец сам регистрировал собственность в Земельной книге. Разумеется, никакой трагедии нет, все это можно исправить. Беда в том, что для этого необходимо время. А если вы уже продали свою квартиру, теперь связаны обязательством вовремя ее освободить и надеетесь переехать в новое жилье, то как раз временем вы не располагаете.
А потому желательно, чтобы документы были проверены как можно раньше, а не во время подписания договора у нотариуса.
Да, не забудем еще и про землю. С квартирой все хорошо, она приватизирована и занесена в Земельную книгу. А земля под домом? В последнее время мы часто сталкиваемся со случаями, когда владелец недвижимости совершенно уверен, что все, что касалось приватизации его квартиры, давно и успешно завершено, и даже внимания не обращает на то, что ему приходит извещение о необходимости перенять в собственность землю под домом. Фактически же, если процесс передачи земли уже начат, то продать квартиру, не закончив его, невозможно. И покупатель вынужден ждать, пока владелец квартиры завершит процесс приватизации земли под его жилым домом. А это тоже требует времени.
Покупатель считает, что нотариус составит правильный договор. В том, что нотариус - профессионал и работает исключительно грамотно и правильно, никакой ошибки нет. Это правда, нотариусов лично я глубоко уважаю.
Но вот вопрос: откуда нотариус может знать, в чем именно состоят лично ваши интересы? Он ведь юрист, а не гадалка. Да, конечно, он, а скорее, его помощник, попросит у вас копии документов и даже задаст вам вопросы. И, сложив воедино все, что вы ему предоставите, составит вполне профессиональный договор.
Но ключевые слова именно такие: "то, что вы ему предоставите".
Если вы что-то не сказали, не придали чему-то значения, то этого в договоре не будет. Следовательно, в каких-то пунктах ваши интересы могут быть не учтены.
Иногда покупатель не обращается за помощью, потому что искренне уверен - "у продавца есть маклер" и этого достаточно.
Заметим, "у продавца", то есть - на стороне продавца. А значит, не на вашей стороне. Как вы думаете, "двое против одного" - это хороший расклад?
Перед тем, как идти к нотариусу, тщательно продумайте стратегию сделки и учтите все, что может быть вам полезно.
5. В какой момент передавать деньги продавцу?
То, что за недвижимость надо платить, сомнений не вызывает. Но в какой момент?
• При подписании договора у нотариуса?
• При регистрации сделки в Земельной книге?
• При передаче ключей?
Вариантов может быть множество. Необходимо учитывать такие факторы как:
- необходимость погасить кредитные обязательства продавца (если они есть),
- оплатить все коммунальные задолженности,
- возможная необходимость оплатить покупку другой недвижимости для покупателя...
Кроме того, необходимо убедиться, что в вашей - теперь уже вашей собственности - никто не задекларирован. И, просто на всякий случай, там нет договора найма с третьими лицами.
В общем, есть о чем подумать.
Будьте внимательны при финансовых расчетах.
Если сомневаетесь, пригласите профессионала, чтобы разработать стратегию сделки и порядок платежей.
6. Порядок передачи имущества.
По сравнению с предыдущим пунктом этот кажется мелочью.
Однако и мелочь может причинить немало проблем.
Речь идет о порядке передачи собственности.
Допустим, вы купили свой дом или кваритру и радостно получили ключи от нового жилья.
Замечательно, я вас поздравляю.
Но пожалуйста, убедитесь, что продавец действительно оплатил все счета поставщиков коммунальных услуг, таких, как Latvijas Gāze или Latvenergo. Он также должен прекратить договорные отношения с этими организациями.
Если вовремя этого не сделать, у вас могут возникнуть трудности с заключением собственного договора на поставку услуг.
Лучше позаботиться об этом заранее и избавить себя от лишних хлопот.
7. Налоги, пошлины и сопутствующие расходы.
Планируя будущую сделку было бы дальновидно заранее предусмотреть расходы, связанные с ее оформлением.
Земельная книга.
Абсолютно необходимо помнить, что государственная пошлина, которую требуется уплатить при регистрации права собственности в Земельной книге, составляет 2% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купчей.
Внимание: если сумма покупки меньше кадастровой стоимости недвижимости, то пошлина в размере 2% будет насчитываться от бОльшей стоимости.
Канцелярская пошлина, которую также надо уплатить при регистрации права собственности на сегодня составляет 21,34 евро.
Нотариальные расходы.
Закон требует в обязательном порядке заверять нотариально Прошение о регистрации прав собственности. Этот документ готовит нотариус. А подписывают продавец и покупатель. И его стоимость составляет 80 - 100 евро.
Что касается заверения подписей на договоре, то простое заверение подписей сторон на одном экземпляре договора может стоить от 35 евро.
Есть также необходимость составить сам договор. Стоимость составления договора у нотариуса - от 80 евро.
В случае сложных сделок есть также возможность заключить не простой договор, а акт покупки. Он стоит значительно дороже - от 1% от суммы сделки.
Расходы на получение кредита.
Во-первых, вам необходимо будет сделать оценку выбранной вами недвижимости. Стоимость оценки зависит как от вида выбранной вами недвижимости - обычная типовая квартира в спальном районе, квартира в довоенном доме или частный дом - цены на оценки разных объектов будут, конечно, разными. Можно упомянуть, что минимальная стоимость оценки в зависимости от вида недвижимости и внутренних расценок компании-оценщика может начинаться от 80 евро.
В зависимости от выбранного вами банка комиссия за выдачу кредита может составлять 1 - 2% от суммы кредита.
Также вам надо будет открыть счет сделки, расходы на который также в зависимости от внутренних правил банка могут составлять от 0,4% от суммы сделки.
Если вы приобретаете недвижимость в кредит, вам также будет необходимо зарегистрировать ипотеку в Земельной книге.
Заверение подписей на прошении о регистрации ипотеки в земельной книге у нотариуса стоит от 50 евро.
Государственная пошлина при регистрации ипотеки в Земельной книге составляет 0,1% от суммы, указанной в договоре ипотеки. Ну и не забудем о канцелярской пошлине в размере 21,34 евро.
Имея большой опыт в оформлении сделок купли-продажи недвижимости, агентство недвижимости EKOCENTRS разработало также свое предложение для клиентов.
Вы можете выбрать из нашего списка услуг те, что нужны именно вам:
Оформление сделки купли-продажи жилой недвижимости Цена без НДС, - EUR
Исследование документов на право собственности, устранение возможных ошибок 80
Разработка стратегии сделки 180
Расчет налогов на доход от продажи недвижимости 40
Сбор справок, комплектация документов для сделки 85
Иногда бывает гораздо выгоднее посоветоваться со специалистом, чтобы сэкономить и деньги и время.
8. В заключение.
Я буду очень рада, если эти советы помогут вам избежать проблем при таком важном событии, как покупка недвижимости.
Искренне желаю, чтобы вы нашли то, что придется по душе вам и членам вашей семьи.
И чтобы приобрели вы свой новый дом без лишних хлопот и неоправданных финансовых затрат.
Если в какой-то момент вы почувствуете, что вам нужен совет или помощь, то знайте - агентство недвижимости EKOCENTRS с радостью предложит вам не только поиск недвижимости, но и любую помощь в оформлении сделки.
А также ответы на любые ваши вопросы, связанные с недвижимостью.
Звоните нам!
Агентство недвижимости EKOCENTRS
Офис: ул. Тербатас 6/8-72 (во дворе)
Тел.: +371 67 280 080
+371 67 284 887
Факс: +371 67 284 540
Коллектив:
Директор
Елена Корджева............................. +371 29477710
Выражаю искреннюю благодарность вашему сотруднику Вере Арсиенковой за её добросовестное отношение, огромную ответственность, безупречный профессионализм и внимание к клиентам. Помощь была оказана на высочайшем уровне, были уточнены все мои пожелания. Ещё раз, огромное спасибо за проведение сделки купли-продажи.
Екатерина Шляхтина.
Сделка была проведена на очень высоком организационном уровне. Все документы были подготовлены очень профессионально и быстро. Будем рады иметь с этой компанией длительные контакты.
Jelena P.
Огромная благодарность Диане и Фёдору, а так же Елене Корджевой и всему коллективу за чёткую профессиональную работу. Надеюсь на сотрудничество в дальнейшем и желаю успехов в решении "наших" трудных задач.
С уважением и признательностью
Ирина Л.
Мы рады, спасибо! Вас выбрали случайно, в спешке. Но считаем, что нам очень с вами повезло. Ответственные, опытные, пунктуальные люди. Надеюсь ещё с вами работать. Буду смело рекомендовать знакомым.
Марина Ф.
Если не было бы ни маклера, ни фирмы, никогда не реализовала этот сложный процесс покупки. При первых проблемах отказалась бы от покупки. Не занимаясь этим ежедневно, даже на ум не пришло, сколько нюансов и мер необходимо для защиты клиента. Спасибо!
Никогда не соглашусь с людьми, которые говорят, что услуги посредника не нужны.
Каждый должен заниматься своим делом
Байба Ротберга
Очень благодарна работнику SIA "Ekocentrs" Фёдору Губину за оказанную помощь в продаже дома. Хочу отметить его высокий профессионализм, оперативность и отменное чувство такта. Уверена, то же самое можно сказать обо всех работниках этой известной на рынке недвижимости фирмы. Ещё раз, спасибо!