А.В. Данилов, аспирант кафедры "Менеджмент", ИжГТУ
В настоящее время, пожалуй, нет ни одного человека, который не слышал аббревиатуру ТСЖ. Являясь предметом обсуждения представителей власти в вопросах связанных с оптимизацией управления жилищным фондом и с оздоровлением жилищно-коммунального хозяйства в целом, часто появляясь в средствах массовой информации, ТСЖ, для многих людей, так и осталось "Кантовской вещью в себе".
Что в большей степени повлияло на образование столь стойкого информационного вакуума среди населения России в области вопросов связанных с реализацией прав потребителя жилищно-коммунальных услуг в качестве собственника жилья? Инертность граждан? Или заинтересованность определенного круга лиц? Возможно, и то и другое вместе взятое.
Аббревиатура ТСЖ расшифровывается как Товарищество собственников жилья - достаточно эффективная форма самоорганизации собственников жилья с целью совместного управления многоквартирным домом или группой многоквартирных домов, в которых они проживают, а также прилегающей к ним территорией (земельным участком).
Более точное определение ТСЖ дается в п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ: "Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме".
Право граждан Российской Федерации, являющихся собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, на образование товариществ собственников жилья для обеспечения эффективной эксплуатации общего имущества также отражено в п.1 ст.291 Гражданского кодекса РФ.
В конечном итоге, ТСЖ, обладая статусом юридического лица и являясь объедением физических лиц, как собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, реализует права полноценного хозяйствующего субъекта, выступая на рынке ЖКУ в качестве коллективного собственника - потребителя.
Данная форма юридического лица эффективно реализуется именно в многоквартирных домах, право собственности на помещения в которых, не отделимы от права собственности на долю в общем имуществе граждан, проживающих в многоквартирном доме. В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, к такому имуществу относятся: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Важно отметить, что большая часть полномочий для оперативного решения вопросов при управлении многоквартирным домом делегируется общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме членам правления товарищества собственников жилья, также являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном доме.
Таким образом, возникает достаточно эффективная структура управления многоквартирным домом (Рис. 1).
Рис. 1. Структура управления многоквартирным
домом при создании ТСЖ
При этом ревизионная комиссия и правление ТСЖ во главе с его председателем выполняют свои функции на общественных началах. Выражая волю собственников помещений в многоквартирном доме, правление товарищества затрачивает на данные функции минимальное количество времени. Непосредственное же выполнение хозяйственных функций осуществляет персонал, нанимаемый членами правления ТСЖ. Как правило, для этих нужд вводят должность управляющего и главного бухгалтера. Выполняя свои функции на основании трудового договора и должностных инструкций, наемные работники получают вознаграждение, размер которого утверждается на собрании членов правления товарищества. Функции управляющего и главного бухгалтера ТСЖ могут быть заменены управляющей компанией (специализированной организацией). Условия договора с подобной организацией рассматриваются членами правления ТСЖ, а сам договор подписывается председателем правления ТСЖ.
Таким образом, объединение собственников жилья в товарищество, позволяет создать полноценный субъект рынка, интересы которого представляет не абстрактное "общее собрание" а конкретная, наделенная всеми полномочиями, группа лиц (члены правления ТСЖ). Вышеуказанная схема, реализуемая в рамках действующего законодательства и не нарушающая права и свободы человека и гражданина, позволяет перейти от "размытых" дебатов к конкретным действиям, тем самым, достигая баланса интересов собственников помещений в многоквартирном доме.
Несмотря на вступление в силу с 1 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ, подробно регламентирующего деятельность товарищества собственников жилья, все-таки существует ряд аспектов значительно усложняющих регистрацию и последующее функционирование подобных организаций. Все это, в конечном итоге, препятствует развитию процессов самоуправления в отношении жилищного фонда, находящегося в собственности граждан.
К таким аспектам можно отнести:
- отсутствие, в большинстве случаев, культуры проведения общих собраний собственниками помещений в многоквартирном доме;
- нехватка квалифицированных кадров в сфере услуг по управлению многоквартирными домами и организации финансового менеджмента на предприятии жилищного хозяйства в условиях рыночной экономики;
- слабое обеспечение потребителей ЖКУ информацией о предприятиях функционирующих в данном секторе экономики;
- отсутствие нормативно-правовой базы позволяющей привлекать к управлению жилищным фондом, на договорной основе, предприятия любой организационно-правовой формы;
-отсутствие страхования сделок в сфере управления многоквартирными домами.
Для того чтобы сдвинуть с мертвой точки вопрос о необходимости организации всеми многоквартирными домами ТСЖ - полноценного субъекта рынка (потребителя) услуг по управлению многоквартирными домами, необходимо признать факт того, что в России отсутствует культура проведения ее гражданами - собственниками жилья общих собраний.
Для проведения общего собрания в рамках действующего законодательства целесообразно привлекать консалтинговую фирму или представителей от органов местного самоуправления. Многолетний опыт автора в организации общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах свидетельствует о том, что принятое конечное решение всегда противоречить мнению меньшинства голосовавшего против него по ряду тех или иных причин. Другими словами, некоторому количеству собственников, представляющих меньшинство, в случае разделения мнений, придется подчиниться мнению большинства. Казалось бы, несколько несправедливой, данная ситуация, до сих пор являющаяся предметом обсуждения представителей философской мысли все же имеет правовую основу и закреплена в Конституции России, как принцип социальной справедливости.
Устранить проблему скрытой "гражданской войны" возникающей в результате разделения мнений собственников практически невозможно, поскольку данная ситуация является основной проблемой, казалось бы самого справедливого политического строя - демократии.
Основная роль Правительства Российской Федерации в настоящее время при реформировании жилищного хозяйства страны должна заключаться в формировании нормативно-правовой базы, позволяющей привлекать к управлению жилищным фондом, на договорной основе, предприятия любой организационно-правовой формы, а также, что не менее важно, в привлечении страховых компаний на рынок услуг по управлению многоквартирными домами для страхования различного вида сделок, в том числе, сделок финансируемых за счет средств, собираемых с собственников жилья по статье капитальный ремонт.
Решение данной задачи позволит сделать значительный шаг в сторону развития конкурентного рынка услуг в сфере жилищного хозяйства, что при прочих равных условиях должно привести к рациональному распределению денежных средств, снижению экономически обоснованных тарифов на услуги по содержанию жилья, а также его текущему и капитальному ремонту за счет оптимизации расходов, как в краткосрочном, так и в долгосрочном периоде.
Проблема информационного обеспечения участников любого рынка решается достаточно распространенными, в настоящее время, методами - продавец рекламирует свой товар или услугу и изучает своего потребителя (в том числе потенциального) с целью определения его потребностей, покупатель - пытается собрать максимально большее количество информации о необходимом ему товаре и продавцах действующих на данном товарном рынке с целью его приобретения при условии оптимального соотношения цена/качество.
Согласно логике рынка взаимное достижение цели каждого его субъекта при условии оптимальных соотношений должно привести к так называемому общественному благу, т.е. такому идеальному состоянию потребительского общества, при котором все те, кто вкладывает свои умственные и физические способности, способствующие достижению общей цели, имеют моральное право на получение части достигаемого общественного блага.
Отсутствие же, указанной выше модели в сфере жилищно-коммунального хозяйства, при прочих равных условиях, указывает на отсутствии рыночных отношений в данном секторе экономики.
Учитывая то, что потребность в жилье и сопровождающая ее потребность в качественных жилищно-коммунальных услугах, являются первичными по отношению, например, в потребности в бытовой технике, можно сделать вывод о том, что создание предпосылок для применения рыночных "правил игры" в секторе жилищного хозяйства является не менее актуальной, чем в других отраслях экономики, а то и приоритетной задачей государства и органов местного самоуправления, направленной на оздоровление данного сектора экономики и его последующее развитие.
Важно понять, кто и на каких условиях управляет домами городского жилищного фонда, в квартирах которого мы живем на праве собственности или по договору социального найма. Не менее важно также понять, что решение задач, указанных выше, целесообразно и логично осуществлять на правах собственника квартиры, в которой мы живем.
Так, например, одним из основных направлений демонополизации и развития конкуренции в жилищно-коммунальном хозяйстве Удмуртской Республики на период 2000-2003 годы, утвержденных постановлением Правительства Удмуртской Республики от 26.06.2000г. ?615, являлось создание предпосылок для появления слоя собственников жилья и их объединений с целью совместного управления жильем (товариществ собственников жилья).
Необходимость в демонополизации функции управления в сфере жилищного хозяйства обозначена Правительством Российской Федерации еще в 1999 году.
Согласно п.1.1.2. рекомендаций по определению численности работников Службы заказчика жилищно-коммунальных услуг (организации по управлению жилищным фондом) МДК 2-01.01, утвержденных Приказом Госстроя РФ от 26 марта 1999г. ?74, Служба заказчика не должна выступать монополистом на предоставление услуг по управлению муниципальным жилищным фондом. К осуществлению этих функций на конкурсной основе могут привлекаться организации по управлению жилищным фондом или управляющие компании любой организационно-правовой формы, способные предоставлять качественные управленческие услуги. При отборе управляющей компании на конкурсной основе численность и структура работников данной компании не должна предписываться условиями конкурса. В рамках муниципального образования может быть создано несколько Служб заказчика.
Согласно п.1.2.7. тех же рекомендаций, при превышении предельного объема общей площади - 2700 тыс.кв.м., представляется целесообразным формировать несколько Служб заказчика. При этом возникают предпосылки для формирования конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом
Критическая ситуация возникшая в жилищно-коммунальном хозяйстве нашей страны, в том числе, вызвана некорректным проведением государственной социальной политики, целью которой является поддержка малоимущих слоев населения, инвалидов, ветеранов и прочих льготных категорий граждан при оплате жилищно-коммунальных услуг.
В случае невыполнения бюджетами всех уровней своих обязательств перед льготными категориями граждан на расчетные счета управляющих компаний поступают лишь часть платы за ЖКУ. Таким образом, образуется дебиторская задолженность предприятий поставщиков по оплате реализуемых ими товаров и услуг и кредиторская задолженность перед контрагентами и персоналом организации.
Парадокс данной ситуации заключается в том, что на практике финансовые обременения, возникающие в случае невыполнения бюджетами всех уровней своих обязательств перед льготными категориями граждан, ложатся на плечи предприятий-поставщиков.
Разумным решением данной проблемы будет организация персонифицированных банковских счетов для льготной категории граждан. В результате чего будет четко выстроена цепочка обязательств участников рынка жилищно-коммунальных услуг и участников государственной политики в области социальной защиты населения, при этом данные сферы будут самостоятельны и независимы друг от друга:
Бюджет - Гражданин
Гражданин (потребитель)- Управляющая компания
Управляющая компания - Предприятия поставщики
В вышеуказанной модели может быть устранена функция управляющей компании в случае отсутствия необходимости в ее услугах. То есть договоры с предприятиями-поставщиками ЖКУ могут быть заключены непосредственно конечным потребителем данных услуг. Но в этом случае каждый потребитель решает проблемы с поставщиками лично, что является менее эффективным в сравнении с объединениями собственников жилья (ТСЖ).
Важно отметить и еще один принципиальный момент. Отношения, возникающие между государством и гражданином, никоим образом не должны быть связаны с отношениями, возникающими между участниками рынка ЖКУ. В этом и заключается основной принцип проведения государством экономической политики - принцип отсутствия прямого вмешательства в экономические отношения, возникающие в условиях рыночной системе хозяйствования.
Организация персонифицированных банковских счетов также позволит определить уровень ответственности сторон (государства и получателя льгот) в случае невыполнения ими обязательств указанных в договоре о финансовой поддержке нуждающихся слоев населения.
Обязанность по проверке соответствия гражданина заявляемому им социальному статусу, ложится на плечи государства. Как показывает практика соответствие гражданина статусу ветерана или инвалида не вызывает особых сомнений, справка и удостоверение подтверждающие данный социальный статус, выдаются несущим за это ответственность компетентным органом государственной исполнительной власти.
Сомнение, как правило, вызывает статус "малоимущий". Факты выявления правонарушений со стороны предприятий работодателей по сокрытию размера фактически выплачиваемой работнику заработной платы дают все основания полагать, что размер декларируемых гражданином доходов может не соответствовать их реальному значению, а, следовательно, и невозможности отнесения заявителя к малоимущей категории граждан.
При этом важно отметить, что организацией проверяющей доходы населения должен являться, уполномоченный на это орган исполнительной власти Федеральная налоговая служба (ФНС России).
Как видно из вышесказанного, проблема кризиса жилищного хозяйства России кроется не только в сложности решении задач экономического характера, но и в сложности изменения общественных стереотипов мышления, сформированных еще в советское время.
Так, например, строительство жилья, а также последующая его эксплуатация, имея ярко выраженную "окраску" государственной монополии в СССР, вполне оправданную существующей в то время планово-директивной системой хозяйствования и крайне высоким дефицитом жилья в послевоенные годы, мало изменились в настоящее время.
Полувековое отсутствие воспитания в человеке чувства собственности, в том числе и по отношению к жилищу привело к утрате гражданами чувства ответственности за эксплуатацию общего долевого имущества, являющегося неотъемлемой частью идеологии совместного проживания в многоквартирных домах и к утрате понятия "condominium".
Важно также понять и то, что привлечение инвестиций в сектор ЖКХ не должно стать самоцелью, потому как направление финансовых потоков в кризисные секторы экономики без изменения метода их распределения при прочих равных условиях должно привести к нулевому результату.
Существующая в настоящее время, далекая от совершенства, система управления эксплуатацией многоквартирных домов несет в себе опасность развития еще больших негативных тенденций в сфере ЖКХ.
Именно поэтому приоритетными задачами органов государственной власти и органов местного самоуправления, в ближайшие годы, в области реформирования жилищного хозяйства России должны стать:
- активное содействие в организации собственниками помещений в многоквартирных домах объединений (ТСЖ) с целью формирования конкретного субъекта рынка (потребителя);
- создание условий для формирования рынка услуг по управлению многоквартирными домами и содействие потребителю в осуществлении контроля за качеством их выполнения;
- разъяснительная работа с собственниками жилья в отношении жилищного законодательства Российской Федерации, либо привлечение для выполнения данных функций консалтинговые фирм;
- освобождение субъектов рынка ЖКУ (предприятий-поставщиков) от несвойственных им функций по осуществлению социальной политики государства, выражающейся в предоставлении потребителям скидок за реализуемые жилищно-коммунальные услуги.
- внедрение персонифицированных счетов для льготных категорий граждан и возложение всего перечня функций по реализации государственной социальной политики на соответствующие органы исполнительной власти;
- устранение необходимости декларировать гражданами свои доходы перед управляющей компанией (службой заказчика ЖКУ).
Решение данных задач позволит четко обозначить границы между социальной политикой государства и экономическими отношениями между субъектами рынка жилищных услуг и рынка услуг по управлению жилищным фондом. Будут оптимизированы межбюджетные отношения в части финансирования отрасли ЖКХ. Четкое определение участников рынка ЖКУ будет способствовать формированию отношений, возникающих на данном рынке, исключительно в рамках гражданского законодательства Российской Федерации. Страхование сделок на рынке ЖКУ повысит ответственность каждого его участника за выполнение условий договора. В конечном итоге, повысится качество жилищно-коммунальных услуг и расширится их спектр. И только после того, когда жилищно-коммунальное хозяйство России, станет конкурентным рынком с оптимизированной системой распределения финансовых потоков, в него произойдет приток капитала, действительно способного восстановить основные фонды отрасли.