Не для кого не секрет, что проблема строительства доступного для большинства населения жилья становится все более актуальной в настоящее время. Именно поэтому в своем ежегодном послании к Федеральному Собранию Президент России В.В.Путин включил решение данной проблемы в список наиважнейших задач Правительства Российской Федерации на ближайшие годы.
Исторически сложившаяся практика строительства многоквартирных домов давно доказала свою экономическую целесообразность с точки зрения минимизации себестоимости квадратного метра жилья. При этом важно отметить, что идеология многоквартирного дома, решая проблему доступности жилья, одновременно создает проблему качественного нового характера - необходимость нахождения компромисса между собственниками помещений в многоквартирном доме в вопросах эксплуатации имущества, находящегося в долевой собственности граждан.
Тем не менее, товарищество собственников жилья, являясь объединением физических лиц и наделенное всеми правами юридического лица, призвано выступать наиболее полноценным субъектом рынка жилищно-коммунальных услуг, нежели каждый из физических лиц (потребителей) в отдельности.
Делегируя часть своих полномочий правлению товарищества, члены ТСЖ освобождают себя от организации общих собраний для решения вопросов текущей хозяйственной деятельности, данные вопросы решают члены правления, в состав которых входят наиболее компетентные граждане. При отсутствии возможности организации постоянной работы правления товарищества, члены правления могут заключить договор на управление многоквартирным домом со сторонней организацией (управляющей компанией) на конкурсной основе и заниматься лишь периодической проверкой качества выполняемых управленческих услуг, привлекая для этого консалтинговые и аудиторские фирмы.
Для того чтобы понять как на практике происходит организация товарищества собственников жилья в городе Ижевске и последующий за этим процесс передачи многоквартирного дома в управление ТСЖ рассмотрим конкретный случай происходящий в настоящее время в нашем городе.
В марте 2004 года на очередном собрании членов правления Жилищно-строительного кооператива "Радость", расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, дом 290, было рассмотрено перспективное предложение по организации товариществ собственников жилья в соседних домах Љ 292, 294 по ул. Пушкинской, находящихся на общем земельном участке с домом ЖСК "Радость". Организация ТСЖ в соседних домах с целью объединения бюджетов домов и регистрации земельного участка в общую долевую собственность представляется достаточно выгодной для собственников помещений в данных трех домах. В случае формирования консолидированного бюджета трех хозяйствующих субъектов (двух ТСЖ и одного ЖСК, который в последствии также планировалось реорганизовать в товарищество) возникала уникальная возможность привлечения собственного обслуживающего персонала, работающего исключительно в интересах собственников жилья указанных выше трех домов. Проект также включал в себя создание закрытой охраняемой придомовой территории с контролем въезда постороннего автотранспорта, организацию спортивного комплекса и зоны отдыха для жильцов домов, проведение комплексной ревизии состояния конструктивных элементов домов и инженерных коммуникаций с целью последующего проведения их ремонта, установку приборов учета потребления ресурсов и тепловой энергии, качественные двери с домофонами и многое другое.
Финансирование данных мероприятий предполагалось производить в рамках установленных органами местного самоуправления размеров тарифов на коммунальные и жилищные услуги, а также за счет привлечения средств сторонних организаций на взаимовыгодных условиях. Уникальность проекта заключалась в том, что объектом финансирования являлось общая долевая собственность в рамках замкнутого земельного участка. При этом предполагалось достигнуть максимальный социально-экономический эффект.
Таким образом 7 марта 2004 года состоялось предварительное собеседование с жильцами дома Љ292 по ул. Пушкинской, г. Ижевска. с целью обсуждения положений вышеуказанного проекта. Для повышения эффективности обмена мнениями между жильцами предварительное собрание жильцов было решено проводить отдельно по каждому подъезду. Большинству из присутствующих идея об организации ТСЖ пришлась по душе, но нашлись и те, кто всячески выступали против данной затеи ссылаясь на возможность махинаций со стороны инициаторов собрания. Некоторые молча стояли таки и не поняв что от них требуется. Один из жильцов находясь не в трезвом состоянии, попытался разогнать общее собрание, угрожая физической расправой с присутствующими на нем людьми. Тем не менее предварительное собеседование с жильцами дома состоялось. По окончанию собрания жильцам подъездов было предложено организовать уже официально общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Данная затея жильцам пришлась не по душе и все единогласно решили, что гораздо проще организовать сбор подписей с собственников квартир обходя каждую квартиру в отдельности и тем самым провести общее собрание в заочной форме голосования. В состав членов правления, как и ожидалось, входить никто не соглашался, ссылаясь на свою занятость. Из всех жильцов дома в правление ТСЖ решились войти только три человека. Таким образом, было принято решение о создании ТСЖ в доме Љ292 по ул. Пушкинской, г. Ижевска.
В результате из 76 человек, поставивших подпись в протоколе общего собрания жильцов дома, 59 человек проголосовало за организацию ТСЖ, 7 человек - против, 10 человек - воздержалось.
В инспекцию Министерства по налогам и сборам РФ (в настоящее время ИФНС России) был представлен протокол общего собрания с подписями жильцов дома и типовой устав ТСЖ, рекомендованный действующим на то время законодательством РФ. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица ТСЖ "Рассвет" и свидетельство о постановке на учет в налоговом органе было представлено правлению ТСЖ "Рассвет" 28.06.2004г.
Далее 31.08.2004г. председатель правления ТСЖ "Рассвет" направляет заявление в адрес главы местного самоуправления - мэра города Ижевска В.В.Балакина с просьбой передать в управление ТСЖ "Рассвет" жилой дом, расположенный по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, 292, в соответствие с положением о порядке создания, регистрации и финансирования товариществ собственников жилья в городе Ижевске (утв. решением Городской думы г.Ижевска от 6 июля 1999 г. Љ125).
В течение одного месяца был подготовлен проект постановления Администрации г. Ижевска о передаче жилого дома в управление ТСЖ "Рассвет". Но это оказалось только началом длительного и изнурительного процесса приема дома в эксплуатацию. После согласования вышеуказанного проекта постановления со всеми комитетами и управлениями Администрации города Ижевска, а также направления в адрес начальника МУ "ГЖУ - УК в ЖКХ г. Ижевска" Костина Н.Н. копий учредительных документов ТСЖ "Рассвет" наконец 04.05.2005г. (то есть спустя 8 месяцев) выходит официаьное постановление Администрации г. Ижевска о передаче дома 292 по ул. Пушкинской, г. Ижевска в управление ТСЖ "Рассвет" с указанием месячного срока для его исполнения.
Самое интересное, что в соответствие с пунктом 4.2. положения о порядке создания, регистрации и финансирования товариществ собственников жилья в городе Ижевске, утвержденным Решением Городской думы г.Ижевска от 6 июля 1999г. Љ 125, передача жилого дома (домов) и технической документации на них производится не позднее месячного срока со дня подачи ТСЖ соответствующего заявления в Администрацию города на имя Главы городского самоуправления - мэра города Ижевска или балансодержателя. Получается что нормативные сроки исполнения превышены как минимум в восемь раз.
Далее 24.05.2005г. на имя Костина Н.Н. направляется письмо от ТСЖ "Рассвет" с просьбой передать правлению ТСЖ "Рассвет" техническую и бухгалтерскую документацию на дом Љ292 по ул. Пушкинской, г. Ижевска. Ответ на данное письмо ТСЖ "Рассвет" до сих пор не получило.
27.05.2005 г. в адрес заместителя начальника МУ "ГЖУ - УК в ЖКХ г.Ижевска" А.Е. Цепилова направляется телефонограмма с просьбой направить 30.05.2005г. по адресу: г. Ижевск, ул. Пушкинская, дом Љ292 представителя от МУ "ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г.Ижевска" для проведения обследования технического состояния вышеуказанного дома.
Вместо проведения обследования технического состояния дома, передаваемого в управление ТСЖ "Рассвет" представитель октябрьского отделения ГЖУ совместно с представителями эксплуатационной компании (ООО "ЖРП Вест-Снаб"), обслуживающей передаваемый дом, затребовали от председателя правления ТСЖ "Рассвет". протоколы общего собрания собственников жилья дома 292 по ул. Пушкинской, г. Ижевска с решением организовать товарищество собственников жилья для самостоятельного управления домом, а также оригинал Постановления Администрации и прочие документы, подтверждающие легитимность решения о передаче данного дома в управление ТСЖ "Рассвет".
Более того, на требование ТСЖ "Рассвет" направить представителя ГЖУ для проведения обследования технического состояния передаваемого в управление ТСЖ "Рассвет" дома, отраженное в телефонограмме Љ2 от 31.05.2005г. ГЖУ никак не отреагировало.
Не желая исполнять постановление Администрации г. Ижевска представители ГЖУ совместно с представителями эксплуатационной компании ООО "ЖРП Вест-Снаб" проводят 30.05.2005г. собрание с частью жильцов дома представляющих интересы 16 квартир (общее число квартир - 118). На данном собрании проводится агитация людей против передачи в управление ТСЖ "Рассвет" их жилого дома. Важно отметить, что часть этих жильцов 07.03.2004г. голосовали за организацию ТСЖ в их доме. На это м же собрании (без кворума) избирается старший по дому, и принимается решение направить в адрес начальника ГЖУ Костина Н.Н. и в адрес Прокурора Удмуртской Республики Сорнаева Б.С. письмо с просьбой отменить постановление Администрации г.Ижевска о передаче вышеуказанного жилого дома в управление ТСЖ "Рассвет".
Инициаторы собрания в лице председательствующего директора ООО "ЖРП Вест-Снаб" и секретаря собрания - мастера ООО "ЖРП Вест-Снаб" утверждали, что собрания 07.03.2004г. с жильцами дома не проводилось, а был проведен опрос жителей обманным путем под предлогом проверки выполнения перепланировок квартирок. Почему 16 человек из дома охотно поверили данной байке, сложно сказать. Хотя, если внимательно посмотреть список присутствующих на данном собрании 16 человек, то можно обратить внимание, что среди них есть Корюгин А.Н. - начальник октябрьского отделения МУ "ГЖУ - УК в ЖКХ г.Ижевска". Таким же образом в данном списке оказалась подпись одно из членов правления ТСЖ "Рассвет", хотя он утверждает, что даже не присутствовал на данном собрании.
Более того, другой член правления отказывается исполнять свои обязанности по причине оказанного на него давления со стороны неизвестных личностей. Угрожая лишить квартиры и уволить с работы, незнакомцы "посоветовали" отказаться от "дурной" затеи по передаче дома в управление ТСЖ "Рассвет" и, более того, смогли убедить члена правления, что за организацию общего собрания можно ответить в рамках Уголовного кодекса РФ.
Далее в конце июля 2005 года представители ГЖУ совместно с представителями эксплуатационной компании ООО "ЖРП Вест-Снаб" распространяют в доме ТСЖ "Рассвет" листовки содержащее обращение к жильцам дома с просьбой выразить свое мнение в опросном листе и направить его в ООО "ЖРП Вест-Снаб". В опроснике предлагается оставить действующую форму управления жилым домом (т.е. услуги ГЖУ) и принять на будущее исключительно заочную форму проведения общих собраний жильцов в данном доме.
Почему эксплуатационная компания и ГЖУ проводят опросы жильцов дома, вводя их в заблуждение и агитируют их не организовывать и более того ликвидировать ТСЖ - одно из основных направлений демонополизации и развития конкуренции в жилищно-коммунальном хозяйстве Удмуртской Республики в соответствии с постановлением Правительства Удмуртской Республики от 26.06.2000г. Љ615? Ответ на этот вопрос очевиден - создание ТСЖ приведет к тотальному контролю за действиями управляющих и эксплуатационных компаний (например ГЖУ или ООО "ЖРП Вестн-Снаб")!
Так например нежелание передавать дом ТСЖ "Рассвет" директор ООО "ЖРП Вестн-Снаб" господин Почепцов Ю.В. объяснил тем, что в этот дом было вложено много денег (Почепцов Ю.В. утверждал, что был произведен капитальный ремонт кровли). На чьи деньги был произведен ремонт кровли? Надо полагать на деньги жильцов, которые исправно платят за квартиру! Так, причем же здесь вообще директор ООО "ЖРП Вестн-Снаб"?
Более того, после проведения осмотра кровли передаваемого дома оказалось, что кровля находится в ужасном состоянии! Данную ситуацию представители ООО "ЖРП Вестн-Снаб" объяснили возможным недоразумением. Скорее всего, сказали они, производился ремонт другой кровли. Так производился ремонт кровли или нет? И где он производился вообще? Нонсенс, ЖРП не знает, где оно производило ремонт! Стоит ли вообще доверять данной организации обслуживание жилых домов?
На состоявшемся 02.09.2005г. совещании у заместителя главы г. Ижевска С.Г.Беркутова представители ГЖУ и Администрации Октябрьского района г.Ижевска пытались защитить якобы нарушенные права части жильцов передаваемого дома (явная перепутав себя с прокуратурой) и тем самым объясняли свое нежелание передавать дом в управление ТСЖ "Рассвет". Выслушав обе стороны С.Г.Беркутов вынес решение передать жилой дом в управление ТСЖ "Рассвет" в течение 10 дней. Данное решение не исполнено и в настоящее время.
Со дня проведения общего собрания жильцов дома Љ292 по ул. Пушкинской, г. Ижевска с целью организации ТСЖ "Рассвет" прошло 19 месяцев! Так стоит ли вообще создавать ТСЖ, если за время создания подобного товарищества половина жильцов дома успевает смениться, а те, кто голосовали за образование ТСЖ забывают, что делали это?
Сложно сказать, сможет ли воспитать новый Жилищный кодекс РФ в гражданине чувство собственника. Ведь для того чтобы стать истинным собственником, необходимо иметь четкое представление о том, чем ты владеешь и для чего этим владеешь.
Сложно сказать как ЖК РФ демонополизирует отрасль и создаст конкурентный рынок услуг по управлению многоквартирными домами, если судьбу дома продолжает решать заурядный подрядчик - эксплуатационная компания, не желающая терять "халявную" долю рынка.
Для того чтобы навести порядок в нашем государстве достаточно начать с нашей общей собственности: многоквартирного дома в котором мы живем, придомовой территории, то есть с тех, казалось бы, мелочей на которые мы перестали обращать внимание. Достаточно один раз собраться всем вместе и решить, как мы будем жить в нашем общем доме, кто будет распоряжаться нашими деньгами, и кто будет обслуживать наши квартиры и общее долевое имущество. Привлечь для целей разъяснения профессионалов-консультантов. Не пожалеть немного времени и денег сейчас, чтобы не потерять в будущем сотни тысяч рублей. Не биться за качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг по одиночке, а создать товарищество собственников жилья и возложить данные функции на нанятых специалистов: юристов, экономистов, инженеров.
Только таким способом мы сможем стать полноценным субъектом рыночных отношений, и, следовательно, развить в себе давно забытое истинное чувство собственника.